1. Introito.
Você sabia que é possível a modulação dos efeitos jurídicos da garantia contra a evicção nas cláusulas contratuais?
Sim, é possível!
Como? Mediante cláusula estendida, a qual modulará os efeitos jurídicos, aumentando ou excluindo responsabilidade do alienante.
Primeiramente, importante destacar que a evicção é uma modalidade de garantia legal, própria dos contratos onerosos, o qual visa proteger o adquirente contra a perda da propriedade e/ou posse do bem, em virtude de sentença judicial.
Visa-se, ainda, no caso de vir a perder o bem, a assegurar ao comprador a restituição integral do preço, acrescida da indenização dos frutos que tiver sido obrigado a devolver, das despesas contratuais, das custas judiciais e outras verbas.
Essa garantia está estatuída no art. 1.107 do Código Civil, verbis: “Nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou uso, será obrigado o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, toda vez que se não tenha excluído expressamente esta responsabilidade”
Isso significa que aquele que transmite a outrem o domínio, posse ou uso de alguma coisa, por meio de contrato oneroso, fica obrigado a responder pela evicção, mesmo que, no contrato, não assuma expressamente essa obrigação.
Isto é, a garantia pela evicção decorre do contrato de compra e venda e de todos os demais contratos de que possa resultar a aquisição do domínio ou da posse, sendo desnecessária uma estipulação expressa no contrato dessa garantia.
Porém, a lei permite que os contratantes possam aumentar ou excluir essa responsabilidade legal, fazendo a modulação dos efeitos da garantia contra a evicção do alienante perante o adquirente.
2. Da modulação dos efeitos em cláusula da garantia contra a evicção
a) Da cláusula de reforço da garantia
Essa responsabilidade contra a evicção pode ser reforçada mediante acordo das partes contratantes.
Exemplificando, as partes podem, desde que o façam expressamente, estabelecer que a indenização decorrente da evicção equivalerá ao dobro do preço pago pela coisa.
Convém frisar que, na fixação do valor do reforço da garantia em questão, as partes devem pautar-se pelo postulado da boa-fé contratual, que lhes impõe deveres de proteção, dentre os quais se destacam a lealdade e a correção de comportamentos, de forma a impedir o enriquecimento injusto de uma das partes, em prejuízo da outra.
Com a inclusão da cláusula de garantia estendida contra a evicção, o adquirente do bem oneroso poderá estabelecer direito a:
· Indenização sobre furtos, despesas contratuais, custas judiciais, benfeitorias e prejuízos;
· Valor em dobro sobre o valor pago ao bem;
· Garantia da evicção em caso de deterioração da coisa alienadas;
· Garantia de evicção mesmo diante de disposição de irresponsabilidade.
Para que esta cláusula tenha validade é necessário o comportamento de boa-fé entre as partes, de modo que, a restar demonstrado que o adquirente ignorava a existência de evicção ou, se sabia, não assumiu o risco pela evicção.
b) Da cláusula de exclusão da responsabilidade
Além do reforço da garantia, o Código permite a própria exclusão da responsabilidade pelos riscos da evicção.
Como tal exclusão contraria a própria natureza do negócio, é necessário que ela seja objeto de cláusula contratual expressa.
Nem sempre, porém, essa cláusula, apesar de expressa, exclui a responsabilidade em tela.
Com efeito, segundo a norma do art. 1.108 do CC, mesmo que haja cláusula expressa de exclusão dessa responsabilidade, o evicto tem direito de: “recobrar o preço que pagou pela coisa evicta se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, o não assumiu”.
É o que acontece, por exemplo, quando as partes convencionam a exclusão da responsabilidade pela evicção, mas o adquirente não é informado de ação reivindicatória já ajuizada, tendo por objeto a coisa vendida.
Nesta hipótese, diante da norma sobredita, persiste a responsabilidade do alienante, podendo recobrar o preço que pagou pela coisa, se não sabia do risco de evicção ou dele informado, não o assumiu.
Portanto, a cláusula de exclusão da responsabilidade pela evicção somente prevalece quando o adquirente sabia da existência da ação reivindicatória, aforada antes da celebração do negócio, e assumiu os riscos daí decorrentes.
Neste caso, o alienante, não responde pela evicção.
3. Da Conclusão
Portanto, na opção pela assinatura de contrato de compra e venda oneroso, incide o risco de evicção e perda da coisa adquirida para terceiro de boa-fé, do que a lei resguarda a garantia do adquirente de ser indenizado, caso não sabia do risco da evicção, mesmo que não prevista, de forma expressa no contrato.
Porém, além da garantia legal, é possível a modulação dos efeitos jurídicos da garantia contra a evicção, mediante cláusula estendida.
Com tal cláusula estendida, as partes poderão, mediante vontade expressa, reforçar ou excluir a responsabilidade do alienante perante o adquirente.
Porém, para que estas cláusulas estendidas contra a evicção surtam efeitos, necessário o cumprimento de determinadas regras legais, bem como os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.
Veja que o cuidado na elaboração das cláusulas contratuais é muito mais importante do que se pode parecer à primeira vista.
Um contrato feito sob medida, com análise de todos os riscos inerentes é que lhe garantirá a proteção em um negócio jurídico.